Στο επίκεντρο του επενδυτικού ενδιαφέροντος εξακολουθεί να βρίσκεται η αγορά ακινήτων στην χώρα μας παρά τις νέες προκλήσεις που έχουν εμφανισθεί σε διεθνές και ευρωπαϊκό επίπεδο.
Ποιες όμως είναι οι τάσεις στους επιμέρους κλάδους της αγοράς ακινήτων και πώς διαμορφώνεται το επενδυτικό ενδιαφέρον;
Σύμφωνα με τη Διεύθυνση Έρευνας και Ανάλυσης της Cerved Property Services που παρακολουθεί στενά την αγορά ακινήτων, διατηρεί επαφή με τις συνθήκες που επικρατούν και εντοπίζει τις νέες τάσεις, η ελληνική αγορά ακινήτων έχει αποδειχθεί εξαιρετικά ανθεκτική και το διεθνές δυσμενές οικονομικό κλίμα δεν φαίνεται να αναστρέφει τις ανοδικές της τάσεις.
Αναλυτικότερα, όπως αναφέρει ο Δημήτρης Ανδρίτσος, διευθύνων σύμβουλος της Cerved Property Services «στον οικιστικό τομέα παρότι ο πληθωρισμός και η ραγδαία αύξηση του κατασκευαστικού κόστους επηρέασαν δυσμενώς τη ζήτηση τους τελευταίους μήνες, οι ζητούμενες τιμές εξακολουθούν να έχουν αυξητικές τάσεις ενώ οι τιμές των συναλλαγών παραμένουν σταθερές. Η αύξηση των μισθωτικών αξιών σε συνδυασμό με τα χαμηλά τραπεζικά επιτόκια καταθέσεων ενισχύουν τον επενδυτικό ρόλο της κατοικίας, με αποτέλεσμα η αγορά κατοικίας να λειτουργεί σαν αντισταθμιστής του πληθωριστικού κινδύνου για Έλληνες και ξένους επενδυτές», προσθέτει ο κ.Ανδρίτσος. Όπως επισημαίνει «αξιοσημείωτο είναι το ενδιαφέρον των ΑΕΕΑΠ και των θεσμικών επενδυτών για την κατοικία που εκδηλώνεται με νέες οικιστικές αναπτύξεις, ενώ αναδιαμορφώνονται τα σχέδια επαγγελματικών αναπτύξεων ώστε να συμπεριλάβουν και κατοικίες».
Ο κ. Ανδρίτσος εκτιμά επίσης ότι «η επιτάχυνση των αυξητικών ρυθμών του ηλεκτρονικού εμπορίου και η παγιοποίηση των ηλεκτρονικών αγορών που καθιερώθηκαν κατά την περίοδο της πανδημίας δημιούργησαν αυξανόμενες ανάγκες των εταιρειών για αποθήκευση, διαχείριση και διανομή των προϊόντων και ισχυρή ζήτηση όχι μόνο για μεγάλης κλίμακας logistics αλλά και για μικρότερα κτίρια αποθηκών κοντά στα κέντρα των μεγάλων πόλεων για την εξυπηρέτηση των αναγκών του τελευταίου μιλίου και των dark stores ( αποθηκευτικό κέντρο για την εξυπηρέτηση των ηλεκτρονικών παραγγελιών). Ως εκ τούτου, όλες οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ και πολλές εμπορικές εταιρείες αναπτύσσουν και αποκτούν νέους σύγχρονους αποθηκευτικούς χώρους, οι τάσεις των τιμών είναι ανοδικές ενώ οι αποδόσεις πέφτουν. Ο τομέας των logistics ευνοήθηκε ιδιαίτερα τα τελευταία χρόνια και αυτό αναμένεται να συνεχιστεί.
Όσον αφορά τα υπόλοιπα επαγγελματικά ακίνητα, γραφεία και καταστήματα, ο διευθύνων σύμβουλος της Cerved Property Services (μέλος του European AVM Alliance) αναφέρει ότι «η αγορά κινείται με δύο ταχύτητες. Η τηλεργασία ευνόησε τη νέα γενιά νεόδμητων γραφείων, αύξησε τις ποιοτικές απαιτήσεις των χρηστών και ενέτεινε την ανάγκη για στέγαση σε χώρους ασφαλείς, ευέλικτους, άνετους, βιοκλιματικούς και υψηλών προδιαγραφών. Οι σύγχρονες εταιρείες αναζητούν κυρίως «πράσινα» κτίρια και οι επενδυτές συμμορφώνονται με τα κριτήρια ESG για να αποκτήσουν βιώσιμα χαρτοφυλάκια ακινήτων».
«Οι νέες αυτές τάσεις σε συνδυασμό με την έλλειψη ποιοτικού αποθέματος στην ελληνική αγορά γραφείων δημιουργούν αυξημένη ζήτηση για χώρους γραφείων τελευταίας τεχνολογίας. Ως εκ τούτου, οι ΑΕΕΑΠ και οι θεσμικοί επενδυτές εξακολουθούν να επενδύουν σε τέτοια γραφεία. Οι τιμές τους ανεβαίνουν, οι αποδόσεις τους συρρικνώνονται, η πληρότητα είναι εξασφαλισμένη και κατά συνέπεια το χάσμα μεταξύ του παλιού αποθέματος και των σύγχρονων γραφείων διευρύνεται. Οι δύο ταχύτητες ισχύουν και για τα καταστήματα όπου ενώ τα καταστήματα των κεντρικών εμπορικών οδών και των καταξιωμένων εμπορικών κέντρων έχουν ανακάμψει πλήρως, τα καταστήματα των δευτερευόντων αγορών συρρικνώνονται. Ωστόσο, με την αναμενόμενη τουριστική άνθηση αυτό το καλοκαίρι, ο κλάδος των καταστημάτων θα ενισχυθεί ιδιαίτερα στις τουριστικές περιοχές της χώρας», προσθέτει.
Γ. Γαβριηλίδης (Elxis)- Ανερχόμενο αστέρι των επενδύσεων στη Μεσόγειο η Ελλάδα
«Ισχυρό αναμένεται να παραμείνει το ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών για εξοχικές κατοικίες στην Ελλάδα, ειδικά από επενδυτές από την Γερμανία», τονίζει ο κ. Γιώργος Γαβριηλίδης, διευθύνων σύμβουλος και ιδρυτής της Elxis, εταιρείας παροχής μεσιτικών και συμβουλευτικών υπηρεσιών, με ειδίκευση τον τομέα των πολυτελών εξοχικών κατοικιών.
«Με τις υψηλές τιμές ενέργειας να φοβίζουν πολλούς στην Ευρώπη εν όψη του χειμώνα, το θερμό κλίμα σε μέρη, όπως η Κρήτη, και οι χαμηλές τιμές ακινήτων καθιστούν την ελληνικά αγορα ακόμα πιο ελκυστική. Η Ελλάδα προσφέρει εξαιρετική αξία, κάτι που οι επενδυτές βλέπουν όλο και περισσότερο καθώς η χώρα είναι πλέον το ανερχόμενο αστέρι των επενδύσεων στη Μεσόγειο», αναφέρει στο ΑΠΕ/ΜΠΕ και στο δημοσιογράφο Αλέκο Λιδωρίκη ο κ.Γαβριηλίδης. «Οι πληθωριστικές πιέσεις και οι γεωπολιτικές εξελίξεις έχουν ως αποτέλεσμα την εντονότερη αγοραστική δραστηριότητα, αφού σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού τα ακίνητα αποτελούν «επενδυτικό καταφύγιο. “Στοιχεία της εταιρείας μας δείχνουν ότι οι πωλήσεις κατοικιών σε Γερμανούς υπηκόους αυξήθηκαν κατά 300% το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, σε σχέση με το 2021. Η αύξηση αυτή τοποθετεί τους Γερμανούς αγοραστές στην πρώτη θέση μεταξύ των αγοραστών εξοχικών κατοικιών στη χώρα, πάνω από επενδυτές άλλων ευρωπαϊκών χωρών, όπως η Ολλανδία, το Βέλγιο και το Ηνωμένο Βασίλειο,” τονίζει ο ίδιος.
«Επίσης, τα στοιχεία της Elxis, η οποία δραστηριοποιείται στον κλάδο των ακινήτων για περισσότερα από 30 χρόνια, δείχνουν ότι οι Γερμανοί διαθέτουν τα μεγαλύτερα ποσά, προχωρώντας σε αγορές κατοικιών που αγγίζουν κατά μέσο όρο τις 350.000 ευρώ», αναφέρει ο διευθύνων σύμβουλος της Elxis.
Σύμφωνα με την Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής 2021-2022 της Τράπεζας της Ελλάδος, οι θετικοί ρυθμοί μεταβολής στις αξίες των ακινήτων, η επενδυτική κινητικότητα και η ενίσχυση της κατασκευαστικής δραστηριότητας που καταγράφηκαν το 2021 αφήνουν ακόμη ισχυρό το αποτύπωμά τους στην αγορά. Σημαντικές, ωστόσο, αβεβαιότητες που επηρεάζουν την ακίνητη περιουσία άμεσα, όπως το αυξημένο κατασκευαστικό και ενεργειακό κόστος, αλλά και έμμεσα, όπως οι ενδεχόμενες επιπτώσεις της γεωπολιτικής αστάθειας και των πληθωριστικών πιέσεων στον τουρισμό και την επενδυτική δραστηριότητα, εκτιμάται ότι θα οδηγήσουν εκ νέου την αγορά ακινήτων σε στάση αναμονής, ειδικά στην περίπτωση επενδύσεων σε νέα έργα ανάπτυξης ακινήτων.
Στην αγορά κατοικιών συνέχισαν να καταγράφονται ανοδικές τάσεις στις τιμές, τόσο κατά τη διάρκεια του 2021 όσο και το α’ τρίμηνο του 2022. Βάσει των στοιχείων-εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων το α’ τρίμηνο του 2022 ήταν αυξημένες σε ετήσια βάση κατά 8,6% (προσωρινά στοιχεία), ενώ για το 2021, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,4%. Από την ανάλυση των στοιχείων κατά παλαιότητα, τόσο κατά τη διάρκεια του 2021 όσο και το α’ τρίμηνο του 2022 καταγράφονται εντονότεροι ρυθμοί αύξησης στα νέα διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών) έναντι των παλαιών (ηλικίας άνω των 5 ετών). Ειδικότερα, το α’ τρίμηνο του 2022 οι τιμές των νέων διαμερισμάτων ήταν σημαντικά ενισχυμένες, με ετήσιο ρυθμό 10,3%, έναντι 7,4% των παλαιών, ενώ για το 2021 οι αντίστοιχες αυξήσεις διαμορφώθηκαν σε 7,9% και 7,0%.
Κατά γεωγραφική περιοχή, υψηλούς ετήσιους ρυθμούς κατέγραψαν η Αθήνα (9,7% για το α’ τρίμηνο του 2022 και 9,4% για το 2021) και η Θεσσαλονίκη (8,3% και 7,2% αντίστοιχα), κυρίως λόγω του έντονου επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2021 και τους πρώτους μήνες του 2022 παρατηρείται σημαντική επενδυτική δραστηριότητα, η οποία αφορά τόσο αγοραπωλησίες όσο και ανακατασκευές ή νέες αναπτύξεις. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το δεύτερο εξάμηνο του 2021 οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 1,2% σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ για το σύνολο του έτους ο μέσος ρυθμός αύξησης ήταν 1,8%. Η ευρύτερη περιοχή της Αθήνας κατέγραψε, αντίστοιχα, αύξηση 2,3% κατά το δεύτερο εξάμηνο σε σχέση με το πρώτο, ενώ για το 2021 ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης ανήλθε σε 4,5%. Παρόμοια εικόνα προκύπτει και στην αγορά καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών, όπου οι τιμές το δεύτερο εξάμηνο του 2021 αυξήθηκαν κατά 1,2%, ενώ για το 2021 σε ετήσια βάση σημείωσαν μέση αύξηση 2,1%. Οι τιμές καταστημάτων στην περιοχή της Αθήνας κατέγραψαν αύξηση 2,3% το δεύτερο εξάμηνο του 2021 σε σχέση με το πρώτο, ενώ η μέση ετήσια αύξηση για το 2021 ήταν 2,1%.
Με βάση τα στοιχεία που συλλέγονται από την Τράπεζα της Ελλάδος για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων, το δεύτερο εξάμηνο του 2021 η μέση ελάχιστη απόδοση των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στα εμπορικότερα σημεία του κέντρου της Αθήνας εκτιμήθηκε στο 6,1%, ενώ αντίστοιχα για τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών στο 5,6%. Κατά την ίδια περίοδο, οι προσδοκίες για το πρώτο εξάμηνο του 2022 κρίθηκαν θετικές από την πλειοψηφία των στελεχών της αγοράς, με τη μεγαλύτερη αισιοδοξία να καταγράφεται για τις χρήσεις επαγγελματικών αποθηκών και τα ξενοδοχεία.
Τέλος, η οικοδομική δραστηριότητα για το σύνολο των ακινήτων επαγγελματικών χρήσεων (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) συνέχισε το πρώτο δίμηνο του 2022 την ανοδική της πορεία (ετήσιος ρυθμός 7,0% και 20,8% σε όρους αριθμού νέων αδειών και σε όρους όγκου νέων κατασκευών αντίστοιχα), ωστόσο σημειώθηκαν και αρνητικές μεταβολές σε συγκεκριμένες κατηγορίες επαγγελματικών χρήσεων. Ειδικότερα, θετικοί ρυθμοί καταγράφονται στον αριθμό νέων αδειών για την κατασκευή καταστημάτων και ξενοδοχείων, ενώ μείωση σημειώθηκε στον αριθμό νέων αδειών γραφείων. Οι μεσοπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν θετικές, γεγονός που αποτυπώνεται στις αξίες και τις χαμηλές, αναλογικά με άλλες περιόδους αυξημένης αβεβαιότητας, αποδόσεις των ακινήτων εισοδήματος. Προϋποθέσεις για τη βραχυπρόθεσμη διατήρηση της δυναμικής της ελληνικής κτηματαγοράς είναι η σταδιακή αποκλιμάκωση της γεωπολιτικής κρίσης, αλλά και η αποκατάσταση της ομαλής λειτουργίας των εφοδιαστικών αλυσίδων μετά τη διατάραξη που ήταν απόρροια της υγειονομικής κρίσης και η οποία δεν έχει ακόμη τεθεί πλήρως υπό έλεγχο. Ωστόσο, επισημαίνεται ότι, ειδικά υπό τις παρούσες συνθήκες, είναι απαραίτητες περαιτέρω σημαντικές παρεμβάσεις προς την απλοποίηση και την επιτάχυνση των διαδικασιών μεταβιβάσεων, επενδύσεων και ανάπτυξης ακινήτων, ώστε να στηριχθεί η αγορά και να διασφαλιστεί η τρέχουσα δυναμική της.
